Азы успешных проектов

СТРУКТУРНОСТЬ В ДЕЙСТВИЯХ ДЕВЕЛОПЕРОВ - ПЕРВООСНОВА ПРОЕКТА

Успешность реализации проекта торговой недвижимости большей мерой зависит от возможности приобрести или отвести в долгосрочное пользование участок с хорошей локацией и удобной конфигурацией, а также от способности девелолера сформировать правильную концепцию будущего объекта.

«Подбирая участок, необходимо проанализировать существующую и будущую конкурентную среду, изучить интерес арендаторов к локации и потенциальной покупательской способности населения, а затем, как результат, вывести оптимальный в долгосрочной перспективе для конкретного места формат и объем торгового центра.

Следующий этап - трансформировать имеющиеся данные в творчество архитектора, то есть сопоставить архитектурную уникальность объекта с коммерческими потребностями рынка и инвесторов.

Также не менее важным фактором успеха торгового центра является наличие административного ресурса, который позволит девелоперу максимально быстро утвердить проект. Если этот процесс затянуть на полтора-два года, что, к сожалению, реальность украинского рынка, то через время концепция планируемого торгового центра может устареть, и поблизости могут быть запланированы конкурентные объекты», - поясняет Наталья Стельмах, заместитель директора, руководитель отдела инвестиций компании DTZ. После утверждения проекта инвестор выбирает компанию, специализирующуюся на управлении строительством, и генерального подрядчика, от уровня работ и опыта которых зависит соблюдение сроков сдачи объекта, качество здания, операционные и капитальные затраты при его эксплуатации, а также будущая стоимость или цена продажи здания.

Ольга Маслова, директор по маркетингу и PR девелоперской компании DeVision, поясняет, что реализация проектов торговой недвижимости включает в себя несколько основных этапов: «На конкретном участке необходимо определить ресурсный потенциал. Если по результатам анализа наиболее перспективным окажется использование данной территории под торговый объект, то приступают к предпроектной подготовке.

Чтобы начать работу над проектом, необходимо определить максимально эффективный и экономически обоснованный формат объекта. На данном этапе эксперты проводять полный анализ рынка, изучают потребительский спрос и конкурентную среду, а также выбирают целевой сегмент».

Далее проект детализируют, а именно определяют ассортиментные группы и особенности функционирования выбранного формата.

На основании этих исследований, а также глубокого маркетингового и стратегического анализа специалисты разрабатывают концепцию реализации проекта. Создание стратегии является важнейшей составляющей организации девелопмента. Ошибки, допущенные на данном этапе, могут повлиять на успешность проекта.

Во время реализации концепции проекта определяют ассортимент товаров и услуг, разрабатывают рекомендацию по ценообразованию, архитектурным и объемно-планировочным решениям, зонированию площадей, выделяют целевую аудиторию и конкурентоспособные преимущества объекта. Завершающий этап предпроектной подготовки - написание экономического обоснования строительства объекта (расчет необходимых инвестиций в проект, его доходности, сроков окупаемости и других показателей эффективности).

Затем следует разработка и согласование проектной документации, которые могут длиться от полутора до трех-четырех лет. Когда этот этап пройден, приступают непосредственно к строительству. В данном случае необходимо серьезно подойти к выбору подрядной организации и контролю над реализацией проекта, риск-менеджменту. Параллельно со строительными работами проводят управление объектом - привлекают арендаторов, разрабатывают маркетинговую стратегию продвижения проекта, а также подбирают эксплуатирующую организацию. Разрабатывая концепцию торгового центра, необходимо ориентироваться на маркетинг-план, что обеспечит успешную реализацию проекта, позволит понять, будет ли он конкурентоспособен, и популярен среди населения, проживающего в близлежащих районах. «В дальнейшем можно прибегнуть к услугам профессиональной компании, которая будет управлять торговым центром, то есть организует бесперебойный арендный доход, минимизирует операционные расходы, будет постоянно увеличивать поток посетителей. Подобная компания сформирует ощущение сатисфакции шопингом в данном торговом центре и лояльности к ТЦ (customer satisfaction monitoring, customer loyalty development). При долгосрочном владении ТЦ, возможно, владельцу потребуется его перепозиционировать, если произойдет изменение конъюнктуры», - поясняет Наталья Стельмах.

После окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию управление проектом не завершается. Если не было допущено просчетов на более ранних этапах реализации, то от профессионализма управляющей компании зависит дальнейшая судьба проекта, его успешность и рост инвестиционной привлекательности.

ЗНАЯ СПЕЦИФИКУ, УСПЕВАЕШЬ В СРОК

Основной особенностью реализации проектов торговой недвижимости является значительный объем инвестиций. ТЦ и ТРЦ - сложные проекты, требующие привлечения большого количества специалистов из различных сфер. Специфика торгового объекта заключается в постоянном продвижении проекта, чтобы поддерживать его имидж, привлечении потенциальных посетителей и повышении их лояльности к объекту, даже после сдачи в аренду или продажи всех площадей. Дабы добиться максимальной эффективности проекта, собственнику стоит привлечь профессиональную управляющую компанию, хотя часто в составе крупных девелоперских фирм работают самостоятельные структуры по управлению недвижимостью.

«В обязанности управляющей компании входит сдача площадей в аренду и контроль арендных отношений, управление финансовыми потоками и эксплуатация всего объекта. Компании, управляющие объектом, оказывают не только услуги по брокериджу, исполняя роль посредника между собственником и арендаторами, и технической эксплуатации площадей, они сопровождают проект и консультируют собственника в различных вопросах на разных этапах. Стоимость услуг этих компаний определяет, прежде всего, рыночная ситуация, опыт и профессионализм консультанта, спектр проводимых робот, а также сроки сотрудничества», - рассказывает Ольга Маслова.

Взаимоотношения заказчика и управляющей компании регулирует договор управления, где прописывают сроки и качество выполненных работ, условия разрешения конфликтных ситуаций и разрыва отношений.

В отношении своевременности реализации проекта Ольга Маслова говорит, что это зависит от многих факторов, основными из них являются:

• непрозрачность рынка земли и высокий уровень коррупции, которые замедляют землеотвод;

• длительный этап разработки и согласования проектной документации;

• отсутствие четко сформулированной концепции стратегии затягивают сроки реализации проекта;

• внесение изменений в проект на разных стадиях строительства на градостроительном совете;

• проблемы финансирования проектов - ужесточение условий кредитования и рост процентных ставок, а также увеличение себестоимости строительства, что заставляет собственников привлекать дополнительные инвестиции либо замораживать проект;

• отсутствие у украинских девелоперов профессионально составленного бизнес-плана и опыта в его разработке.

Развитие современного ТЦ - более «интеллектуально» емкий процесс, нежели, например, строительство офисного центра, где для успеха, зачастую, достаточно хорошей локации, нужного числа мест на паркинге, правильной планировки этажей и технической спецификации. «Факторы успеха ТЦ - это некий постоянно мобильный набор качеств, так как рынок ретейла и девелопмента торговой недвижимости очень динамичен, преференции украинских покупателей становятся более изощренными, но все же отличаются от требований восточноевропейских, и тем более западноевропейских, покупателей», - утверждает Наталья Стельмах.

В свою очередь Наталья Кравец, директор департамента торговой недвижимости Colliers International (Украина), отмечает, что на данный момент существует три основных фактора, которые влияют на увеличение сроков реализации проектов. К первому специалисты относят получение разрешительной документации по проекту. «В нашей стране нет прозрачной и четкой законодательной базы получения всех документов, необходимых чтобы начать реализовывать проект. Это приводит к традиционным осложнениям с органами, отвечающих за выдачу таких документов», - поясняет Наталья Кравец. Второй фактор - прокладка к участку необходимых коммуникации, что затягивает сроки реализации проекта. И третий - привлечение инвестиций.

К главным техническим составляющим успеха ТЦ специалисты рынка коммерческой недвижимости причисляют локацию, визуальное восприятие ТЦ, комфортные для посетителей внутренние вертикальные и горизонтальные коммуникации (широкие коридоры, лифты и т. д.), наличие удобных подъездов, обширный паркинг, хорошую доступность городским транспортом.

Поскольку ТЦ и ТРЦ - на данный момент наиболее прибыльный среди всех сегментов недвижимости в Украине, он стал самым конкурентным. Вследствие этого девело-перам сложно получать разрешения на реализацию свих проектов.

Для формирования общей концепции проекта, кроме перечисленных факторов успеха, не менее важным является некий психологический нюанс: то, как покупатели воспринимают внешнюю архитектуру ТЦ/ТРЦ, появляется ли у них ощущение комфорта во врем длительного пребывания в объекте торговли, особенно всей семьей, и совершения шопинга.

«Клиент должен чувствовать себя максимально комфортно. Следует учитывать и то, что торговые центры, ровно как рестораны, клубы и другие заведения, предназначенные для проведения досуга, наиболее подвержены фактору «популярности». Поэтому маркетинг ТЦ надо качественно планировать и постоянно трансформировать», - поясняет Наталья Стельмах.

ОЖИДАНИЯ ОПРАВДЫВАЮТСЯ?

Учитывая мировой кризис ликвидности, парализовавший теперь и рынок девелопмента Украины, спрогнозировать развитие сегмента ТЦ и ТРЦ на ближайшие два года экспертам сложно. «Как результат нынешней фазы «естественного отбора», общее предложение новых торговых площадей в среднесрочной перспективе будет сдерживать отсутствие финансирования. Однако это позитивно повлияет на структуру предложения, ведь только качественные проекты или сильные девелоперы смогут привлечь финансирование. В среднесрочной перспективе, если продолжится хоть и не такое стремительное, но все же увеличение объемов розничной торговли, спрос на торговые площади останется большим и, прежде всего, в Киеве не будет удовлетворен. Это может спровоцировать рост арендных ставок на прайм-локациях и арендных площадях в качественных проектах. С другой стороны, стагнация в девелопменте ТЦ может заставить международные бренды отложить выход на украинский рынок в связи с тем, что для открытия представительства в Украине им необходима «критическая масса» потенциальных ТЦ как в Киеве, так и в наиболее экономически здоровых регионах, - уверена Наталья Стельмах. - Начала следующего бума в строительстве больших ТЦ в оптимистическом варианте стоит ожидать к лету-осени 2009 года, а в более реалистичной перспективе - к лету 2010 года, то есть после того, как мировая экономика переживет сухой на инвестиции этап, и банки снова начнут активно кредитовать представителей развивающихся стран».

В целом, для столицы и регионов Украины характерной на ближайшие два года останется тенденция, когда спрос на торговые площади превышает предложение. По мнению экспертов группы компаний FIM Consulting Plus, в этом году розничные сети продолжат расширяться, станут более активными зарубежные торговые сети, еще не представленные на рынке Украины. Арендные ставки будут расти, а сроки заявленных к вводу в эксплуатацию проектов сместят. Новые проекты торговых и торгово-развлекательных центров станут многофункциональными, предлагая больше услуг. Улучшится качество строительства торговых объектов. Активизируется редевелопмент старых и непродуманных концепций и проектов, которые не были введены в эксплуатацию и, строить которые даже не начали. Выйдут на украинский рынок новые операторы коммерческой недвижимости. Больше девелоперов сконцентрируют свое внимание на торговом сегменте, отдавая ему приоритет как наиболее рентабельному. Проекты ТЦ и ТРЦ станут более масштабными. Больше будут создавать проекты новых форматов ТЦ - премиум-класса и Retail Park.

В столице сохраниться тенденция к децентрализации, поэтому продолжат создавать проекты в спальных районах Киева.

В регионах количество торговой недвижимости будет расти не только в городах-миллионниках. Юлия Ляшенко, директор FIM Consulting Plus, говорит о том, что девелоперы уже сейчас обращают внимание на развитие торгового сегмента в городах с населением от 200 тыс. человек. Подобная тенденция будет иметь место и в дальнейшем. Главными предпосылками для развития торговой недвижимости в регионах Юлия Ляшенко называет приход международных ретейлеров и дальнейшее развитие торговых сетей в условиях сохранения дефицита торговых площадей. В регионах будет иметь место рост покупательской способности населения и повышение культуры совершения покупок.

КОМЕНТАРИИ СПЕЦИАЛИСТОВ:
Юлия Ляшенко
директор
FIM Consulting Plus:
- Иностранным инвесторам интересны развивающиеся рынки, однако сейчас в Украине для развития недвижимости не самый лучший период, В последнее время мы можем наблюдать отток инвесторов (в основном нерезидентов) с украинского рынка в частности и с развивающихся рынков в целом. Вновь дают о себе знать политические события в стране, что делает ее еще менее привлекательного для инвесторов. Тем не менее инвестиционные сделки на рынке будут реализовывать, торговая недвижимость продолжит постепенно развиваться. Формат торговых объектов наиболее привлекательный и рентабельный на рынке недвижимости Украины, потому инвесторы заинтересованы в нем. Скоро мы сможем наблюдать новые инвестиционные сделки как в столице, так и регионах, но в «прайме-формате, то есть наиболее качественных предложений.

Виталий ПРАВДЮК,
начальник департамента строительства, недвижимости и земельного права
АК «Конное и Созановский»:
- В связи с финансовым кризисом, имевшим место на мировом финансовом рынке в последние месяцы, темпы развития рынка торговой недвижимости, где проекты требуют долгосрочных капиталовложений, снизятся. Однако, с учетом объективного дефицита объектов торговой недвижимости в Украине, глобальный кризис данному рынку вряд ли грозит, скорей всего произойдет перераспределение пропорций между спекулятивными большими и быстро реализуемыми проектами в сторону увеличения количества краткосрочных проектов.
В виду уменьшения у застройщиков возможностей привлечь дешевые долгосрочные заемные капиталы, приоритет будет отдан сравнительно небольшим проектам, которые можно реализовать в ограниченные сроки (два-три года), причем с использованием схем, связанных с привлечением на этапе строительства материальных средств от третьих лиц. С рынка постепенно уйдут спекулятивные девелоперы. Развитие получит создание в структуре больших финансово-промышленных групп собственных девелоперских структур. Исходя из дефицита свободных от застройки земельных участков в киевской агломерации, велика вероятность увеличения количества проектов строительства торговой недвижимости в регионах, скорей всего в городах с населением свыше 200-300 тысяч человек.

Наталья КРАВЕЦ
директор департамента торговой недвижимости Colliers International (Украина)
- Иностранные инвесторы очень интересуются проектами торговой недвижимости в Украине. Конечно, их активность несколько снизилась в связи с мировым финансовый кризисом, но «правильные» проекты с; точки зрения удачного месторасположения, хорошей транспортной и визуальной доступности и профессиональной концепции по-прежнему востребованы иностранными девелоперами и/или инвестиционными фондами. Спрос на качественные торговые помещения сохраняется на прежнем, высоком, уровне. Объем нового предложения качественных торговых помещений в Киеве специалисты прогнозируют на уровне 71 тыс. кв. м в 2008 году и порядка 190 тыс. кв. м - в 2009 году, что свидетельствует о дальнейшем расширении рынка.
Тем не менее нового предложения будет недостаточно, чтобы удовлетворить постоянно растущий спрос.

Наталья СТЕЛЬМАХ,
заместитель директора, руководитель отдела инвестиций компании DTZ:
- Еще несколько месяцев назад число иностранных инвесторов, заинтересованных перспективой реализовать или приобрести ТЦ, исчислялось десятками, и они тщетно пытались убедить украинских владельцев разрешить им войти в свои проекты и привнести многолетний опыт строительства качественных объектов торговли. Сегодня ситуация кардинально изменилась.
Наши владельцы оказались под «холодным душем» реальности глобального финансового кризиса. Число активных инвесторов стало минимальным, и теперь они избирательно подходят к выбору проектов, а также готовы платить за них меньше, нежели некоторое время назад. Это связано с увеличившейся стоимостью заемных средств и возросшими рисками девелопмента.

Ольга МАСЛОВА,
директор по маркетингу и PR девелоперской компания De Vision:
- Несмотря на нестабильную ситуацию на мировом и украинском финансовом рынках, сегмент торговой недвижимости продолжает оставаться привлекательным для всех его участников. Вместе с тем, по сравнению с 2007 годом, когда на рынке коммерческой недвижимости Украины специалисты наблюдали значительное увеличение инвестиционной активности, в первом полугодии 2008 года интерес со стороны международных инвесторов снизился. Многие компании выбрали выжидающую позицию для оценки сложившейся ситуации. С другой стороны, кризис ликвидности на западных рынках повысил интерес иностранных инвесторов к развивающемуся рынку торговой недвижимости в Украине. В ближайшей перспективе в нашей стране можно ожидать увеличения числа инвестиционных - покупок Зотовых объектов и вход на различных стадиях реализации в проект иностранных инвесторов и девелоперов. Пока же реализацию проектов западными компаниями без привлечения, украинских партнеров затрудняют существующие в Украине сложности для ведения бизнеса: высокий уровень коррупции, сложная система налогообложения и низкая защищенность инвестиций.

  Владислав Андрианов