Неумолимая логика Бизнеса

Возглавляемая Вами компания первой в Украине обратила серьезное внимание на складскую недвижимость. Как бы вы охарактеризовали нынешнее положение логистики в Киеве и области, а также в Украине в целом?

Если говорить о логистике в целом, то эта отрасль активно развивается как в Киеве и области, так и в Украине в целом. Это связано в первую очередь с развитием торговых сетей. Если говорить о логистической недвижимости, то здесь ситуация гораздо сложнее. Во-первых, наиболее активно строительство складов развернулось в 2006-2007 годах преимущественно в столице. 2008 год показал, что склад - это очень непростой и неоднозначный сегмент коммерческой недвижимости. Даже в условиях острого дефицита не все склады получают желанных арендаторов, если не соответствуют требованиям будущих «жильцов» склада.

Когда состоится насыщение рынка логистики Киева и столичного пригорода?

Показатели спроса на складскую недвижимость отчасти раздуты рынком. Если планы девелоперов оправдаться, то вероятное насыщение рынка можно ожидать уже в 2011 году.

Сколько складских площадей на данный момент введено в действие в столичном регионе? Сколько ожидается в этом году и какова потребность рынка?

Потребность рынка опредилить крайне сложно, потому что мы видим значительный разброс в цифрах - от 700 тыс. кв. м до 1,5 млн. кв.м. В этом году ожидают вывод порядка 400 тыс. кв.м складских площадей. По данным FIM Consulting Plus, а в 2008 году к вводу в эксплуатацию заявлено больше 600 тыс.кв. м. Но у меня нет уверенности в том, что все заявленные проекты будут реализованы. Поэтому ожидания в 400 тыс. кв.м более вероятны. Хотя учитывая общую тенденцию на рынке, этот показатель может быть ниже.

Какие наиболее крупные логистические центры в Киеве и в пригороде вы бы отметели?

Хочется отметить компанию GLD Invest и ее два логистических комплекса - это West gate logistics (первая очередь реализована и полностью сдана в аренду компании Mary Kay; вторая - будет реализована а 2008 вторая - будет реализована а 2008 году) и West gate logistics (который арендуют три компании). Хороший проект «МЛП-Чайка», уже сдана первая очередь и видно, что объект профессионален. Также отмечу склад «Великої Кишені» в Бориспольском районе, который построен для собственных нужд компании.

Ваша компания имеет опыт реализации офисной, торговой, жилой и других видов недвижимости. Насколько легче или сложнее строить логистические центры по сравнению с бизнес-центрами или жилой недвижимостью в городе? Каковы параметры успешного логистического центра?

Логистический центр строить, с одной стороны, проще, потому что он не имеет сложных архитектурных решений. Кроме того, при строительстве можно использовать технологии БМЗ (быстромонтируемых зданий), что значительно экономит время, деньги и дает возможность дальнейшей перепланировки. Однако логистический комплекс сложен с точки зрения внутреннего наполнения. Чтобы быть успешным, нужно вести конструктивный диалог с потенциальным арендатором еще на этапе проектирования, чтобы учесть высоту потолков, конструктивные решения (шаг колон, высоту здания и несущих конструкций), максимально допустимую нагрузку на пол, вентиляцию и т. д. Очень важна локация объекта.

Во многих объявлениях можно увидеть фразу «участок под логистику» (особенно возле проектируемой Большой кольцевой автомобильной дороги). Какими параметрами должен обладать земельный участок, подходящий для строительства логистического центра?

При выборе участка главное - помнить о нескольких существенных моментах. Во-первых, он должен быть правильной прямоугольной формы. Это будет способствовать максимально эффективному использованию земли. Участок неправильной формы оставляет неиспользованной гораздо больше земли, о цене которой можно и не говорить. Во-вторых, об использовании участка для строительства на 50% (остальная площадь идет на развитие инфраструктуры). В-третьих, должно быть минимум перепадов. Земельный участок должен быть идеально ровным, так как работы по выравниванию грунта влекут за собой серьезные финансовые затраты.

На данный момент из четырех строящихся FIM-объектов складской недвижимости два проекта реализуются в Бориспольском районе (логостический комплекс и мульти модальный промышленный парк), а два других - в регионах: в Днепропетровской и Одеcской областях. Значит ли это, что акценты в развитии рынка логистики будут смещены со столицы в регионы?

FIM, являясь клиенториентированной компанией, идет туда, где есть настоящий спрос, в котором мы уверены благодаря собственному опыту и взаимодействию с логистическими компаниями. Если мы можем прогнозировать спрос на ближайшие 10 лет и имеем возможность покупки первичных ресурсов по хорошей цене, то почему бы не пойти в регионы в целом для девелоперов будет тоже актуальна. Сталкиваясь с проблемами в столице, невольно задумываешься о том, что становится гораздо рентабельнее уйти в регионы. Инвестиции - это ручей, который течет по пути наименьшего сопротивления.

Какие сегменты логистики наиболее рентабельны?

Если рассматривать логистическую цепочку в целом, то наиболее рентабельным ее звеном будет складская переработка, т.е. сортировка продукции, ее упаковка, расфасовка, распределение. При условии грамотно организованных внутренних процессов себестоимость этих услуг небольшая, но рыночная стоимость достаточно высока. Поэтому основные деньги именно здесь. Наш опыт свидетельствует о том, что потребителями складской недвижимости могут быть торговые сети, производственники, дистрибьюторы. Но мы ставим на логистов. В момент высокой конкуренции приходит время специализации, опытный логист будет готов предоставлять рынку большой ассортимент услуг и, таким образом, соберет первые сливки и будет способен обеспечить устойчивую прибыль. При грамотном взаимодействии с логистами можно развивать отношение по схеме «win-to-win» (выигрыш-выигрыш), где проигравших не будет.

Какой класс логистических комплексов наиболее прибыльный и востребованный рынком? И все ли заявленные классы, реализованы на должном уровне?

Наиболее востребованы профессиональные склады класса А, площадью от 50 тыс.кв. м. 06 этом свидетельствуют и предложения. Новые объекты, которые предлагаются рынку, как правило, класса А и общей |площадью даже больше 100 тыс. кв. м. О реализации объекта на должном уровне можно судить по наполняемости арендаторами. Если комплекс заполнен арендаторами, то он реализован грамотно.

Какова рентабельность логистического бизнеса и срок окупаемости объектов? Какова минимальная сумма вхождения на этот рынок? Насколько это сравнимо с ситуацией в Западной и Восточной Европе?

О конкретной стоимости проекта говорить не стану, это индивидуально и во многом зависит еще и от цены на земельный участок. Если девелопер опытный, то денег ему должно хватить минимум на покупку земельного участка не менее 10 га в регионах и 20 га - в столице. Кроме того, он должен иметь средства осуществить собственное финансирование на этапе проектирования и начальной стадии строительства. Если брать строительство, то сейчас в среднем для строительства 1 кв. м профессионального склада нужно закладывать не менее $800.

Насколько логистика привлекательна для инвестиций? Когда инвестиционные фонды заинтересуются логистическими центрами? Какие риски первые сливки и будет способен обеспечить инвестирования в логистику?

Логистическая недвижимость привлекательна тем, что это большие площади, большой объем строительства, несложные и быстро возводимые объекты. Но логистика будет привлекательна для инвестиций только в условиях экономически устойчивого рынка, т. е. рынка, на котором рост потребительского спроса является адекватной реалиям величиной, а не раздутым показателем СМИ или самих игроков. А также, когда рост доходов населения будет настоящим, а не увеличением количества денежных знаков, которые тут же будут съедены инфляцией. Когда реальная конкуренция приведет к устойчивому, а не дутому спросу за счет рекламы, когда стабилизируются цены, тогда логистика обретет привлекательность.

В то же время инвестиционные фонды будут интересоваться более-менее стабильными продуктами. Когда будет виден реальный спрос, тогда складские комплексы будут сдаваться в аренду, тогда можно начинать говорить об их заинтересованности. Но сейчас рынок сложный и переживает период стагнации. В такой ситуации страдают, в первую очередь, инвестиционно емкие проекты. Как известно, рынок недвижимости является одним из самых инвестиционно емких.

Иван Канюк