«Холод» в дефиците

Преимущество перед остальными есть у холодильных складов, на которых также предоставляется возможность таможенного оформления грузов.

Олег Каленский, директор по стратегическому маркетингу и развитию Группы компаний «УВК» отмечает, что в цепочке поставок холодильный склад играет вовсе не ту роль, которую «сухой» склад, являющийся консолидационным. Холодильный склад - это, по сути, большой перегрузочный hub, где товары хранят максимум месяц (в среднем оборачиваемость товаров составляет одну-полторы недели).

СПРОС И ПРЕДЛОЖЕНИЕ НА РЫНКЕ «ХОЛОДНЫХ» СКЛАДОВ

Сегодня спрос на холодильные склады формируют следующие группы потребителей:

- импортеры замороженной продукции;

- предприятия пищевой промышленности (в случае нехватки собственных площадей для хранения или при сезонных колебаниях в объемах хранения);

- производители и дистрибьюторы фармацевтической продукции и биологически активных добавок;

- логистические операторы;

- операторы розничной торговли.

Требуют хранения в «холодильниках» продукты очень широкого ассортимента: мясо, рыба и продукты их переработки, морепродукты, полуфабрикаты (пельмени, блины, тесто), замороженные овощи и фрукты, мороженое, молочные продукты, замороженные кондитерские изделия, выпечка (подлежащая или не подлежащая термической обработке), свежие овощи и фрукты. Потому об общем объеме спроса говорить сложно именно по причине широкого ассортимента продуктов, ведь, например, рынок замороженного мяса и рынок молочных продуктов - это очень разные категории и с точки зрения объемов и условий хранения, и с точки зрения оборачиваемости продукта.

Однако можно с уверенностью сказать, что спрос на холодильные склады превышает предложение, особенно в регионах. Часто остается неудовлетворенным спрос именно на современные склады класса А, а они единичны даже в крупных городах. Реконструкция старых действующих комплексов не всегда решает проблему дефицита. В результате реконструкции можно обеспечить «качественный холод», но этажность хранения или недостаток грузовых портов и подъездных путей не способствуют качественной складской логистике.

Рынок холодильных складов в нашей стране только начинает развиваться, потому находится в условиях острого дефицита. Это отражается и на размере арендных ставок. По данным Юлии Ляшенко, заместителя генерального директора компании Р1М СопзиШпд Р1из (Группа компаний Р1М), уровень арендных ставок в профессиональных холо¬дильных складах составляет 25-35 дол. за 1 кв. м. Факторы, влияющие на уровень арендных ставок, следующие: расположение, арендуемая площадь и качество холодильного оборудования.

Общая площадь профессиональных холодильных складов, расположенных в Киеве и регионах, по данным компании ПМ СопзиШпд Р1из, составляет около 70 тыс. кв. м, что не удовлетворяет существующий и постоянно растущий спрос. В Киеве расположены такие комплексы, как «Андакта», «ГлобалФиш», «Скандинавия», производственно-логистический комплекс компании «Ольвита», в Одессе - «Одесский портовый холодильник», в Чернигове - ООО «Холодторг». Эти склады соответствуют международным стандартам, здесь используют современные методы заморозки и хранения товаров.

Комментарий специалиста

Юлия ЛЯШЕНКО, заместитель генерального директора компании FIM Consulting Plus:

- Сегмент холодильных складов в Киеве и регионах не развит. На рынке складской недвижимости практически отсутствуют профессиональные складские помещения, предназначенные для продукции, требующей специального температурного режима. Подобная продукция, как правило, хранится на хладокомбинатах, в промышленных цехах, риферных секциях и контейнерах, которые остались в наследство от Советского Союза и не соответствуют современным стандартам качества. Профессиональные же холодильные склады создаются, как правило, под собственные нужды производителей, крупных импортеров и оптовых компаний. Этих комплексов явно недостаточно, в то время как увеличивается платежеспособность населения, растут объемы потребления, что приводит к повышению спроса на данный вид недвижимости. Вакантные площади практически отсутствуют, а на помещения в существующих складах договора аренды заключены на несколько лет вперед.

ГДЕ СТРОИТЬ «ХОЛОДИЛЬНИКИ» И СКОЛЬКО ИНВЕСТИРОВАТЬ?

Холодильные склады лучше размещать в городах-миллионниках или в их городах-спутниках, в первую очередь в тех, расположение которых удобно для использования холодильного склада в качестве логистического центра.

Как рассказывает Людмила Семенюта, например, Днепропетровск с этой точки зрения предпочтительнее Харькова по удобству территориального расположения. К тому же в Днепропетровской обл. находится г. Кривой Рог с численностью населения, приближающейся к 1 млн, где вообще отсутствуют современные холодильные склады. Очевидно, что склад выгоднее размещать на перекрестке транспортных путей (с одной стороны, удобнее доставлять.

Как отмечает Олег Каленский, Киевская обл. в этом плане является одной из наиболее выгодных территорий.

Стоимость строительства складов, в том числе холодильных, постоянно растет, а размер вложений на 1 кв. м холодильного склада зависит от логистического проекта склада, технического задания, проектных решений, места строительства и т. д.

По словам Юлии Ляшенко, себестоимость строительства обычных «сухих» складов составляет 700-800 дол. за 1 кв. м. Себестоимость строительства холодильных складов в полтора-два раза превышает строительство обычных логистических комплексов, а сроки окупаемости «холодильников» составляют 10-12 лет.

Как отмечает Людмила Семенюта, в качестве базового размера инвестиций в создание холодильного склада можно назвать 1 тыс. дол. в 1 кв. м (для нового строительства), но это очень приближенно. Период окупаемости «холодильника» зависит от размера инвестиций, заполняемости площадей и предоставления дополнительных складских услуг и составляет от пяти до восьми лет. При этом за счет оказания услуг, не требующих дополнительных вложений, увеличивается доходность бизнеса в целом и, соответственно, уменьшается период окупаемости.

«Могу также отметить, что при инвестировании в бизнес-структуру «склад + транспорт» для оказания не только услуг складской, но и транспортной логистики в комплексе, как это делает наша компания, период окупаемости существенно уменьшается. Это происходит за счет того, что необходимые капиталовложения в транспорт меньше, чем в склад, а доходность транспортной логистики выше складской», -комментирует специалист.

ПЕРСПЕКТИВЫ РЫНКА

Рынок еще не насыщен услугами холодильных складов, особенно качественными услугами, поэтому он будет развиваться, а масштабными планами крупные операторы рынка, как правило, не делятся. В данный момент в Украине нет ни одного национального оператора ни на рынке складской «холодной» логистики, ни на рынке транспортной «холодной» логистики. Как утверждает Людмила Семенюта, исходя из тенденций рынка, в ближайшие четыре-пять лет такой оператор должен появиться, что в корне изменит ситуацию на рынке. «Потому региональным операторам есть к чему стремиться», - констатирует руководитель.

Спрос на профессиональные холодильные и морозильные склады будет увеличиваться, что обусловлено расширением украинского рынка замороженных продуктов, ассортимента товаров и увеличением объемов импорта. Как говорит Юлия Ляшенко, в ближайшие три-четыре года ситуация не изменится. Конкуренция в данном сегменте рынка на сегодняшний день практически отсутствует и в последующие несколько лет врядли усилится. По мере относительного насыщения рынка профессиональными складскими помещениями, девелоперы постепенно перейдут и к строительству морозильно-холодильных складов. А пока крупным производителям, импортерам, оптовым компаниям приходится строить холодильные склады самостоятельно или целенаправленно привлекать профессиональных девелоперов.

Анна Костюченко