Торговая недвижимость в дефиците: арендные ставки растут
№22, 27.11.2006
Участники рынка и эксперты прогно зировали, что введение в эксплуатацию в 2006 году семи новых торговых, торгово-раз влекательных и полифункциональных комп лексов позволит увеличить емкость рынка до 500 тыс. кв. м, или 191,6 кв. м на 1 тыс. жите лей. Однако реально в эксплуатацию ввели лишь два объекта — «Fashion Center» и «МФК». Галина Малиборская, директор департамен та торговой недвижимости компании «Colliers International», считает, что ни один торгово-развлекательный центр не был введен вов ремя из-за специфики украинского бизнеса, когда решение вопросов девелопера стопо рится на уровне городских властей и возни кают проблемы с получением участка, разре шительных документов на строительство либо с дальнейшим финансированием проектов. Как результат — рынок торговой недвижи мости еще далек от насыщения и, по словам генерального директора девелоперской ком пании «FIM Group» Оксаны Елмановой, по-прежнему пребывает в фазе роста. При этом в течение двух последних лет объем нового предложения остается незначительным.
С каждым годом увеличивается спрос на торговую недвижимость
«Спрос на торговую недвижимость толь ко увеличивается», — подчеркивает Оксана Елманова; сохранению этой тенденции будет способствовать дальнейший экономический рост в Украине, а также выход на рынок но вых иностранных и отечественных сетевых операторов. Так, сегодня спрос на торговую недвижимость превышает предложение на 60%. Потребность столицы в современных торговых площадях эксперты оценивают от 350 до 650 тыс. кв. м. Арендаторы испытыва ют нехватку качественных помещений. Луч шими считаются встроенные помещения и площади в торговых комплексах, причем на ибольшим спросом пользуются те из них, что расположены в густонаселенных районах. Эксперты отмечают, что наряду с сохранени ем интереса к торговым площадям в центре города инвесторы обращают все большее внимание на «спальные» районы на левом берегу Днепра — в первую очередь на Дар ницкий и Днепровский.
Доходный бизнес
Преобладание спроса над предложени ем не позволяет стоимости аренды снижать ся или хотя бы стабилизироваться. Незна чительное увеличение количества торговых площадей при уровне их заполняемости 95-100% — благодатная почва для роста аренд ных ставок. Средний уровень последних до стигает нынче $50-100 за 1 кв. м в месяц.
В течение года арендные ставки выросли на 15-20%
«На протяжении года арендные ставки в ТЦ выросли на 15-20%. При этом нужно пони мать, что в ТЦ с хорошим месторасположени ем, грамотной концепцией и эффективным управлением ставки повысились больше, а в некоторых провальных ТЦ остались на уровне прошлого года. С ускорением ротации и рос том количества вакантных площадей арен даторы, естественно, переходят в успешные ТЦ», — отметил Николай Ержаховский, ге неральный директор компании «XXI век». Это объясняется несколькими причинами:
- отсутствием достаточного количества качественных площадей на рынке торговой недвижимости (по экспертным оценкам, де фицит редложения составляет более 40%);
- стремительным ростом розничного рынка (на уровне 30–35% в год);
- приходом в Украину крупных мировых торговых сетей;
- отсутствием земельных участков на первичном рынке и высокой стоимостью их на рынке вторичном (1 га земли на вторичном рынке столицы стоит около $1 млн.), что ве дет к значительному удорожанию девелопер ских проектов;
- повышением себестоимости строи тельства (с $300 за 1 кв. м в 1999 г. до $1000 за 1 кв. м в 2006 г.).
«В ближайшие 2 года тенденция роста арендных ставок сохранится. Достижения баланса между спросом и предложением, а значит, и стабилизации уровня арендных ставок можно ожидать только после ввода в эксплуатацию крупных ТЦ, то есть не ранее, чем через 2-3 года», — отмечает г-н Ержа ховский. Он подчеркнул, что о конкуренции на рынке торговой недвижимости говорить пока рано: ввиду дефицита площадей усло вия сегодня диктует арендодатель, потому заполнены и успешные проекты, и не очень. Правда, со временем ставки все же будут снижаться.
Девелоперов привлекают регионы
Киев по-прежнему остается наиболее привлекательным городом для сетевых роз ничных операторов и инвесторов. Рост до ходов, а соответственно, и потребительских расходов его населения является главным фактором, приковывающим внимание биз несменов. Также в поле их интересов нахо дятся города-миллионники: Харьков, Днеп ропетровск, Донецк, Одесса, Запорожье, а вместе с ними и Львов. Несмотря на то, что региональные рынки отстают от киевского примерно на четыре года, в Украине функци онирует около 60 крупных торговых центров общей площадью более 600 тыс. кв. м. Боль шинство ТЦ в регионах представляет собой реконструированные универмаги и универ самы, поэтому по концепции, площадям и архитектуре они не могут считаться профес сиональными ТЦ. Однако в последнее время в регионах появляются и профессиональ ные объекты, как, например, «Европа» и «ТЦ на Среднефонтанской» в Одессе, «Дафи», «Мост» и «Европа-центр» в Днепропетровске, «Караван» в Харькове, «Донецк-сити-центр» в Донецке. Цена аренды площадей в регио нальных ТЦ не слишком отличается от киев ской, поскольку затраты на их строительство примерно одинаковы. При затратах на стро ительство в $0,7-1 тыс. за 1 кв. м средняя арендная ставка в региональных ТЦ состав ляет $20-80 за 1 кв. м в месяц. В регионах, как и в столице, прослеживается тенден ция роста арендной платы в связи с ростом спроса на качественные торговые площади. Стабилизация цен может произойти только с открытием новых крупных ТЦ, а это случится не раньше следующего года. Однако средние арендные ставки могут не снизиться и после 2007 года — опять-таки из-за спроса. Ситуа ция в регионах схожа с киевской, только де фицит качественных торговых площадей там еще выше, поскольку в регионах пока рабо тает меньше девелоперских компаний, чем в столице.
