Українська логістика: ринок на стадії очікування

Як на те, вони дуже неохоче ступають на українську землю, та й вільних коштів, які б не треба було відразу повертати, в українських девелоперів негусто. Тим не менше, ті, хто хотів би ризикнути, бо це крім можливих фінансових дивідендів означає і можливість здобути собі лаври першопроходця. Нині тим, хто наважується ступати на цю дорогу, доводиться опановувати всі ази непростої справи: самотужки шукати орендарів, визначатися з орендною ставкою (сума її, між іншим, нині стоїть під великим знаком питання, бо не існує ринку), а разом із тим прискіпливо вивчати земельні ділянки, оцінюючи їхні переваги і недоліки. Звичайно, навички таких девелоперів багато в чому унікальні, проте часто-густо саме перші кроки визначають перебіг усіх процесів, у тому числі і в сфері нерухомості. Як йдуть уперед лідери сегменту, який досвід їм вдалося накопичити, які проблеми випадає вирішувати? На запитання редактора журналу відповідає керівник відділу маркетингу "FIM Group Company" Людмила Гураль.

- Людмило, образно кажучи, склад, можливо, найбільш незручний з об’єктів нерухомості, насамперед, тому, що його розміри не дозволяють розташовувати його, приміром, у центрі міста. Разом з тим і за містом ділянок уже не лишилося. Що б ви порадили тим, хто з тих чи інших причин вирішив взятися за будівництво логістичного об’єкта. Чим визначається рентабельність розташування складу в тій чи іншій точці Києва?

– Що стосується рентабельності розташування складських комплексів, то час окупності складського комплексу у межах міста у два-три рази нижчий, ніж у заміських проектів, які окуповують себе на протязі 5-8 років.

Будівництво ж складського комплексу у межах Києва через високу вартість земельних ділянок стає все менш рентабельним, його орієнтовний термін окупності 12-15 років. При цьому, зважаючи на розроблений міською владою Генплан розвитку Києва до 2010 року, яким передбачено винесення промислових зон за межі Києва, розвиток за складськими комплексами у приміській 30 км зоні поруч з трасами міжнародного та міжміського призначення.

– Кого можна було занести в число конкуруючих фірм у сфері будівництва складами і управління логістичною нерухомістю?

– Незважаючи на значний попит на ринку професійної складської нерухомості, він однаково ще далекий до заповнення і значної конкуренції на ньому немає. На ринку працюють великі міжнародні і вітчизняні логістичні компанії, що будують власні складські приміщення чи укладають довготермінові договори оренди з девелоперами, та власне девелопери, яких на даний момент на ринку одиниці, відповідно конкуренції між ними немає.

- Чи можливий прихід в Україну іноземних операторів логістичної нерухомості, (якщо так, то що це за компанії) і які наслідки це матиме для ринку?

– Україна розвивається і беззаперечно ми маємо очікувати приходу нових іноземних операторів логістичної нерухомості. І з їхнім приходом все більше відчуватиметься нестача професійних складських приміщень площею більше 10 тис. кв. м., до яких крім жорстких стандартів по технічному наповненню і параметрах приміщення, ставитимуться вимоги до якості та об’ємів супровідних сервісних послуг. Така ситуація слугуватиме поштовхом до початку співпраці логістичних компаній з вітчизняними девелоперами, що матимуть достатній досвід роботи на ринку складської нерухомості, вдалі приклади успішного будівництва та експлуатації сучасних об’єктів.

– Хоча ринок логістичної нерухомості – свіжий пагінець на дереві нерухомості, вже можна кидати погляд у майбутнє. Як розвиватиметься ринок логістичної нерухомості найближчим часом?

– Поки що особливого буму будівництва на ринку складської нерухомості не спостерігається. Ринок все ще перебуває на стадії очікування приходу компаній з великими інвестиційними та земельними ресурсами, або значним адміністративним впливом.

При цьому помітно зростає інтерес до професійної складської нерухомості класу А з сучасним обладнанням та комунікаціями, що, на нашу думку, зумовлено активізацією торгівлі, збільшенням роздрібного товарообороту в цілому та виходом на український ринок великих міжнародних логістичних компаній.

Розуміє це і столична влада, яка у Програмі комплексного розвитку м. Києва визначила будівництво сучасних об’єктів логістичної системи одним із пріоритетних напрямків розвитку столиці.

– Наскільки перспективно з точки зору девелопера займатися складською логістикою?

– Основним аргументом доцільності спрямовування зусиль девелопера у даному напрямку є те, що торговий і офісний сегменти нерухомості з кожним днем все більш близькі до наповненя. При цьому, і сьогодні, більшість девелоперів віддають перевагу торговому та офісному сегментам нерухомості. Що ж стосується складського девелопменту, то він вважається більш проблемним: будівельні проекти складських проектів ризиковані, етапи отримання та проходження дозвільних документів тривалі, відчувається постійний дефіцит великих земельних ділянок, що знаходяться за межами Києва та мають не сільськогосподарське призначення. З іншого боку, можливо саме це і зумовлює вигідність складського девелопменту - відсутність достатньої кількості пропозицій та жорсткої конкуренції.

– І останнє питання. На думку експертів логістичний комплекс «FIM Group Company" на даний момент є чи не найбільшим логістичним комплексом класу А (загальна площа 27 240 м2 розташований у районі Петропалівської Борщагівки біля спорткомплексу «Чайка»). На якій стадії будівництва він зараз перебуває?

– Введення у експлуатацію відбудеться у перших числах травня 2006 року. Комплекс побудований за схемою built-to-suit, тобто орендатори були визначені ще до початку будівництва. Це дві міжнародні логістичні компанії Kuehne & Nagel і Frans Maas.

Kuehne & Nagel орендує у комплексі 19 580 м2 приміщень, з яких 17 500 м2складають складські (решта – митно-ліцензійний склад, офісні і підсобні приміщення). Компанія Frans Maas взяла в оренду 6260 м2, з яких складські приміщення - 4720 м2. Договір на оренду з обидвом компаніями підписаний на 7 років з можливістю подальшої пролонгації.