Складывайте здесь

Сектор складской недвижи­мости Украины наиболее высокодоходный в Европе: прибыль превышает 15%. «Поэтому следует быстрее выходить на этот рынок, чтобы получить более высокие прибыли. Компании, которые придут позже, проиг­рают», — считает президент Американ­ской торговой палаты Хорхе Зукоски.

Западных девелоперов не пугают ни замедление экономического роста, ни политические риски в Украине. В отли­чие от отечественных девелоперов у за­падных для успешного выхода на наш ры­нок есть все необходимое: опыт строи­тельства, финансовые средства, навыки управления складскими комплексами.

«В Украине существует значительный дефицит складских помещений, а рынок логистики имеет большие перспективы для развития. Поэтому нужно инвестиро­вать сейчас, а еще лучше — шесть меся­цев назад», — уверен директор фонда Pri-meros Property Fund Пол Ниланд. Его фонд планирует собрать 160 млн долла­ров для инвестиций в украинский склад­ской рынок.

Так было в Варшаве восемь лет назад

В сегменте складской недвижимости низ­кая конкуренция. Здесь активно работа­ют не более 10 компаний, которые не мо­гут удовлетворить высокий спрос основ­ных потребителей складов: крупных се­тевых торговых операторов, производи­телей товаров быстрого оборота, дистри­буторских и логистических фирм — пос­ле продолжительных, но безуспешных поисков подходящего склада им прихо­дится решать эту проблему самостоятель­но. Так было и с крупными западными производителями — McDonald's, Coca-Cola, Oriflame, — которые, выходя на ук­раинский рынок, вынуждены были само­стоятельно строить для себя складские объекты.

Большинство складов сооружаются в Киеве и Киевской области, поскольку большая часть бизнеса расположена именно здесь. В целом рынок складской недвижимости сейчас находится на уров­не московского 2001-2002 годов или варшавского 1997 года. По оценкам компа­нии «Бюро коммерческой недвижимо­сти», общий объем складских помеще­ний составляет около 700 тыс. кв. м, при этом большая часть предлагаемых пло­щадей — перепрофилированные произ­водственные здания, подвалы или другие малоприспособленные помещения низ­кого технологического уровня.

На профессиональные склады, класси­фицируемые как помещения класса «А» и «В», приходится около 150 тыс. кв. м, и они практически полностью заполнены. Многие из них создавались такими круп­ными международными логистическими компаниями, как Raben, ICT, Kuhne & Nagel и пр., и использовались исключи­тельно для собственных нужд. Поэтому на рынке аренды представлены не были.

От компаний — крупных инвесторов и девелоперов — FIM Group, HCM Group, «Лайбрехт енд Вуд» и «Юнайтед Девелоперс-Польша», — на открытый рынок по­ступает только небольшое количество высококачественных складских помеще­ний. Из-за высокого дефицита они сдают­ся в аренду на нулевом и первом циклах строительства. К примеру, компания FIM Consulting планирует сдать в конце года в районе аэродрома «Чайка» складской комплекс площадью 20 тыс. кв. м. При этом все его помещения уже сданы в аренду.

Потребность рынка в профессиональ­ных складах европейского качества клас­сов «А» и «В» оценивается в 1 млн кв. м, сюда входят и медицинские склады с на­личием качественных холодильных и мо­розильных камер. Пока в Киеве, да и в Ук­раине, предложение складов этих клас­сов очень ограничено и покрывает спрос лишь на 15%.

«Рост производства, развитие роз­ничной торговли, проникновение на ук­раинский рынок крупных западных тор­говых сетей и логистических операто­ров — все эти факторы будут способст­вовать развитию складского сегмента. Этот бизнес выгоден из-за отсутствия необходимого количества предложения и жесткой конкуренции. В будущем вы­играют операторы, которые смогут по­строить наиболее эффективную систе­му логистики», — считает начальник от­дела маркетинга компании FIM Consul­ting Юлия Ляшенко.

Потребность есть, но качество дороже

По неофициальным данным, на террито­рии каждого крупного предприятия есть хотя бы одно переоборудованное поме­щение под склад, сданное в аренду неле­гально. Однако такие объекты, как пра­вило, не оборудованы специальными по­грузочными платформами, на них не соблюдаются надлежащие меры безопас­ности.

Согласно современной классифика­ции складских помещений, комплексы должны иметь удобные подъездные пу­ти, железнодорожную ветку, террито­рию для отстоя и маневрирования боль­шегрузных автопоездов. Рабочая высота зданий, преимущественно одноэтаж­ных, должна быть не менее 10 м, а скла­ды — оборудованы автоматическими воротами, системами охранной сигна­лизации, видеонаблюдения и пожароту­шения.

Арендаторы складских помещений сейчас уже хотят не только получить весь набор необходимых технических харак­теристик для хранения товара, но и до­полнительные услуги: таможенные, веде­ние учета, квалифицированный персо­нал, регулярную уборку, стабильный температурный режим. То есть так назы­ваемый менеджмент, успешно используе­мый в новых объектах других сегментов коммерческой недвижимости.

Сегодня есть острая потребность в складских помещениях для нерастамо­женных товаров, что напрямую зависит от роста международной торговли. Ино­странные компании, как правило, стремятся работать с одним оператором и вы­двигают жесткие требования к хранению продукции. Важным критерием выбора склада является уровень компетенции оператора и возможность предоставления дополнительных услуг (таможенного склада, переупаковки и пр.).

Поэтому в будущем будет происходить постепенное перемещение в сторону профессиональной складской недвижи­мости классов «А» и «В», операторами ко­торой будут в основном логистические компании.

До недавнего времени предпочтение отдавалось складским помещениям, рас­положенным в промышленной зоне сто­лицы, поскольку они близко находятся к транспортным магистралям. Не менее популярны были складские объекты в центре Киева и прилегающих к нему районах, так как находились в непосред­ственной близости от торговых точек и офисов компаний.

Сейчас большим спросом пользуются логистические комплексы или складские помещения класса «А», расположенные за чертой города в 30-километровой зо­не, прилегающие к крупным магистралям — Житомирской, Одесской, Обуховской, Черниговской.

Медленное развитие логистического сектора и сложности привлечения инве­стиций в складскую недвижимость свя­заны с нерешенностью земельного вопросах. «За городом практически все свободные земельные участки отданы под пашни. Смена целевого назначения про­исходит в несколько этапов, к тому же это длительная процедура. Все это в не­малой степени способствует развитию дефицита земли, а значит, и профессио­нальной складской недвижимости», — говорит Юлия Ляшенко.

Многие участки, годные для строи­тельства складских комплексов, принад­лежат частным лицам. По информации госадминистрации Киевской области, при прежней власти десятки тысяч гектаров земли были приобретены с нару­шением земельного законодательства. А процедура возвращения земли государ­ству может затянуться на несколько лет.

Глава Киевской облгосадминистрации Евгений Жовтяк пообещал, что уча­стки под строительство различных объе­ктов, включая склады, будут продаваться с аукциона. При этом администрация, планируя территорию под конкретный проект, намерена не только решать воп­рос подвода коммуникаций (водопровод, канализация, электричество, связь, газ и пр.) самостоятельно, но и готова брать на себя согласование всех необходимых документов, на что, как правило, уходят полтора-два года. Такой подход привле­чет не только зарубежных, но и отечест­венных инвесторов, которых пугает забюрократизированность процесса.

Генеральным планом развития Киева предусмотрен постепенный вынос скла­дов и промышленных предприятий за пределы города. Предполагается мини­мизировать и транзитные транспорт­ные потоки, проходящие через столицу. Поэтому перспективным является воз­ведение крупных складов за Окружной дорогой.

Окупится и прибавится

Западные девелоперы, осознавая всю привлекательность складского сектора, считают, что лучше вкладывать средства в растущий рынок — в этом случае мож­но инвестировать и в рисковые проекты. Однако складской сегмент по сравнению с теми же офисными помещениями не несет с собой больших рисков. Раньше срок окупаемости складских проектов был 10-15 лет, сейчас некоторые экспер­ты придерживаются мнения, что при грамотном подходе окупить их можно и за 5-6 лет.

Строительство складов обходится зна­чительно дешевле, чем аналогичных по площади торговых или офисных объек­тов. Для этих целей применяется техно­логия быстровозводимых сооружений, что обходится примерно в 90-180 долла­ров за 1 кв. м (строительство торгового центра — от 600-700 долларов за 1 кв. м). Подведение коммуникаций занимает до 30-40% общей стоимости проекта. На закупку техники и складского оборудо­вания нередко уходит еще 20-30% бюд­жета. В общей сложности создание сов­ременного склада средней площади обойдется в 450-500 тыс. долларов.

По словам директора компании «Бю­ро коммерческой недвижимости» Алек­сандра Зиневича, с начала года аренд­ные ставки выросли на 15-20%. «Рост цен обусловлен дефицитом предложения качественных складских площадей при растущем спросе. До момента насыщения рынка цены снижаться не будут», — считает Зиневич.

Строить под клиента

Ощутимым толчком в развитии склад­ских проектов могло бы послужить взаи­модействие девелоперов и арендаторов на основе built-to-suit, которая на Западе нашла широкое применение. При такой схеме риски при реализации проекта сводятся для девелопера к минимуму, по­скольку он заранее знает своего аренда­тора. Кроме того, девелопер изначально учитывает все пожелания своего клиен­та, и ему не придется переоборудовать помещение под требования каждого по­требителя, как это было бы в случае по­степенного заполнения складского ком­плекса.

Но такие схемы можно реализовать только при наличии высокого кредита доверия со стороны конечного потреби­теля к девелоперу. В Польше, Чехии, Вен­грии девелоперы оценили эффект от ис­пользования этой системы — сегодня большая часть проектов в этих странах создается именно с помощью built-to-suit, — что способствовало развитию рынка.

У нас такие проекты пока редкость. К примеру, в феврале 2006 года компания FIM Group в районе Петропавловской Борщаговки собирается вывести на ры­нок логистический комплекс класса «А» общей площадью 24 тыс. кв. м, который реализуется в формате built-to-suit. Опе­раторами станут логистические компа­нии Frans Maas (4,5 тыс. кв. м) и Kuehne&Nagel (17 тыс. кв. м). Склады по­зволят хранить любые грузы, не имею­щие жестких условий к температурному режиму. Часть складских площадей бу­дет работать в режиме таможенно-лицензионного склада.

Большинство логистических компа­ний пока не спешат привлекать девело­перов к строительству новых объектов, поскольку в таком случае стоимость про екта увеличивается, а прибыль посред­ника может достигать 200%. Большинст­во отечественных логистических компа­ний не в состоянии оплачивать услуги девелоперов, поэтому в основном строят самостоятельно.

Эксперты сходятся во мнении, что этот рынок начнет стремительно разви­ваться в течение ближайших двух лет. Рост спроса на современные складские помещения, а также перенасыщение наиболее доходных ниш рынка коммерче­ской недвижимости привлекут большое количество инвестиционных компаний, которые уже сейчас готовят плацдармы для выхода на рынок логистики.